审理法院：济南市中级人民法院
案号：（2019）鲁01民终9081号
案件类型：民事
案由：房屋买卖合同纠纷
裁判日期：2019-12-09
合议庭：许海涛    曹强    韩梅    
审理程序：二审
上诉人：赵某来    张某艳    
被上诉人：曹某    王某海    
上诉人代理律师：
于瀚涛 [山东兴震律师事务所]    孙燕飞 [山东兴震律师事务所]    
被上诉人代理律师：
马金 [山东方良律师事务所]    李响 [山东方良律师事务所]    樊涛 [山东固睿特律师事务所]    蔡伟 [山东固睿特律师事务所]    
文书性质：判决
文书正文
当事人信息
上诉人（原审被告）：赵某来，男，197*年*月*日出生，汉族，住济南市。

上诉人（原审被告）：张某艳，女，197*年*月*日出生，汉族，居民，住济南市。

委托诉讼代理人：于瀚涛，山东兴震律师事务所律师。

委托诉讼代理人：孙燕飞，山东兴震律师事务所实习律师。

被上诉人（原审原告）：曹某，女，198*年*月**日出生，汉族，住济南市。

委托诉讼代理人：马金，山东方良律师事务所律师。

委托诉讼代理人：李响，山东方良律师事务所实习律师。

被上诉人（原审被告）：王某海，男，1951年3月13日出生，澈，居民，户籍所在地济南市。

委托诉讼代理人：樊涛，山东固睿特律师事务所律师。

委托诉讼代理人：蔡伟，山东固睿特律师事务所律师。

审理经过
上诉人赵某来、张某艳因与被上诉人曹某、王某海房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2019）鲁0112民初3167号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

上诉人诉称
赵某来、张某艳上诉请求：1.请求撤销一审判决书，发回重审或依法改判王某海应承担该笔购房款中的65%即245161.8元，赵某来承担该笔购房款中的35%即132010.2元。百分比是以45万元总额为基数，王某海收到该45万元当中的29万元，赵某来收到该45万元中的16万元，王某海所占比例为65%，赵某来所占比例为35%；2.一、二审诉讼费由曹某、王某海承担。事实与理由：一、原审法院认定赵某来签订《房屋转让合同》未被王某海追认，对王某海不发生法律效力，属于认定事实错误。王某海已经接受曹某29万元的购房款，此接受行为应认定为王某海授权赵某来卖房或王某海对赵某来签订《房屋转让合同》的追认，并非对王某海不发生法律效力。原审法院认为：“赵某来陈述王某海授权代卖其房屋，未提交证据证实且事后未得到王某海的追认，由于《房屋转让合同》系无权代理，该合同对王某海不发生法律效力”，该事实认定错误。案涉房屋的原产权人系王某海，曹某与王某海所签《房屋转让合同》签名即使不是王某海所签，王某海在知道并非自己本人所签后未表示反对，并且王某海在庭审中已经承认收到并接受该案涉房屋的购房款，已经享受了该涉案合同的权利，此接受行为足以认定是对赵某来代其出售房屋的事后追认，构成默示授权。王某海应因其事后授权行为，成为《房屋转让合同》的相对方，此《房屋转让合同》应对王某海发生效力，合同确认无效后，王某海应返还其获得的利益，并承担曹某的利息损失。原审法院仅仅因王某海口头否认授权，来认为赵某来没有得到授权，从而认定《房屋转让合同》对王某海不发生效力，是严重与事实相悖的。赵某来在收到曹某的购房款后，王某海收到其中29万元购房款，是本案认定事后默示授权的关键，原审法院在王某海自认已收到29万元售房款的前提下认定该款项与本案没有关联性，明显认定事实错误。二、退一步讲，即使赵某来卖房系无权代理行为，王某海也应将收取曹某的29万元购房款予以返还，否则，王某海会因合同无效而获取不当利益，违反法律关于合同无效后果的规定。案涉《房屋转让合同》因违反法律强制性规定而确认为无效合同，根据合同法第五十八条规定，合同无效后，因合同取得的财产，应当予以返还。本案中，王某海收取了曹某29万元购房款，该款应由王某海返还给曹某。原审法院判决赵某来、张某艳返还曹某全部购房款45万元，王某海收到的购房款29万元不予返还，而王某海作为房屋的原实际产权人，为案涉房屋开发建设单位济南市历下区人民政府千佛山某某办事处的合同相对方，王某海有权要求确认其与济南市历下区人民政府千佛山某某办事处签订的原购房合同无效，并有权要求开发建设单位济南市历下区人民政府千佛山某某办事处返还购房款，这样王某海会因为合同无效而获利29万元，这显然违法了合同法关于无效合同法律后果的规定。三、原审法院判决张某艳承担返还义务，无任何法律依据。张某艳并非合同主体，案涉《房屋转让合同》与张某艳无任何法律关系。《房屋转让合同》的权利义务双方主体是曹某和王某海，张某艳既未参与合同的签订过程，亦未是合同的当事人，本案与张某艳并没有任何法律关系，原审法院判决张某艳承担责任是没有任何法律依据的。张某艳只是提供了银行账户过付购房款，并且收到购房款后，赵某来又以现金的形式将购房款给付王某海，王某海在庭审中已经承认收到并接受该笔购房款，此笔款项已经不是夫妻共同债务。因此，张某艳并不应该承担返还购房款的责任。综上，原审法院认定赵某来属于无权代理，系认定事实错误，王某海接受29万元购房款应认定为事后追认；并且29万元的购房款在本案中是认定事实的关键，原审法院在审理过程中却将这一重要事实认定为与本案无关联性，未判令王某海将该款项返还，明显适用法律错误。张某艳与本案并没有任何法律关系，不应该承担返还责任，原审认定事实存在错误。望二审法院查清事实，发回重审或依法改判，以维护赵某来、张某艳合法权益。

被上诉人辩称
曹某辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院予以维持。1、赵某来、张某艳本身的上诉请求就是矛盾的，一方面要求二审法院驳回曹某的返还购房款的上诉请求，一方面又要求王某海返还29万元购房款并承担利息损失，这两个上诉请求自相矛盾，哪一个是赵某来、张某艳的真实诉求？2、王某海事前没有授权赵某来、事后又没有追认的情况下，结合赵某来、张某艳向曹某收取购房款的事实，一审法院认定赵某来是《房屋转让合同》的权利义务主体和合同当事人，是符合事实和法律的，合同被确认无效后，赵某来、张某艳负有将其收取的购房款返还曹某的义务。3、张某艳是购房款的实际收取者，其与赵某来是夫妻，该笔款项是夫妻共同债务，张某艳负有返还的义务。4、本案是房屋买卖合同纠纷，王某海是否不当得利，与本案没有任何关联性，不属于本案需要解决的事项。综上所述，赵某来、张某艳的上诉请求无事实和法律依据，请二审法院依法查明案件事实，驳回赵某来、张某艳的上诉请求。

王某海辩称，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求依法驳回赵某来、张某艳的上诉请求。赵某来、张某艳拟以委托之名掩盖冒名出售房屋并从中获利的基本事实，已经违背了诚实信用民法基本原则。一、根据在案证据证实，涉案《房屋转让合同》的签订及履行都是赵某来一手安排。《房屋转让合同》及《收条》上的“王某海”字迹为赵某来伪造，所用收款账户为赵某来妻子张某艳之账户。赵某来明知《房屋转让合同》和《收条》非王某海本人签名的情况下，在见证人处签名，主观恶意明显。二、涉案房屋系由千佛山某某办事处开发建设，赵某来为该某某办事处工作人员，王某海通过赵某来购买，经办人为赵某来，总价款为29万元，因该房屋一直未向王某海交付，因此王某海要求退房退款，后2010年赵某来退还购房款29万元。王某海要求退房退款的事实与赵某来所述“委托代理”的行为，俨然不是同一法律关系。这与王某海支付29万元购房款并收回29万元购房款能够互相印证。假设王某海委托赵某来转让房屋给曹某，王某海作为转让人应当是以盈利为目的，但结合涉案房屋的转让价格、收款方式、房屋转让合同签订过程，发现明显有悖常理。45万元的购房款直接付至张某艳名下，赵某来退还王某海29万元购房款，其中16万元被赵某来和张某艳占有并获利，实际获利人为赵某来和张某艳，却非合同显示的“房屋转让人”王某海。因此，赵某来、张某艳主张的代理行为既没有事实依据，也明显与日常逻辑相悖。综上所述，王某海与赵某来之间不存在委托关系，赵某来的无权代理行为，更未经王某海追认，根据民法总则第一百七十一条，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。因此，请求依法驳回赵某来、张某艳的诉讼请求。

曹某向一审法院起诉请求：1.依法判决曹某与王某海签订的《房屋转让合同》无效；2.依法判决王某海、赵某来、张某艳退还曹某房款450000元；3.判决王某海、赵某来、张某艳支付曹某房款利息（以450000元为基数，自2010年5月30日至支付之日，按同期银行贷款利率计算）；4.本案诉讼费用由王某海、赵某来、张某艳承担。

一审法院认定事实：2010年5月30日，甲方王某海与乙方曹某孙某签订《房屋转让合同》，见证方为赵某来，并盖有济南市历城区某某某林果服务中心的公章。该合同主要内容为：第一条，1.甲方取得了位于历城区西营镇某某某村xx-xxx号《四荒地使用权证书》，使用期限为2003年9月9日到2053年9月9日，建设项目为生态林果观光健身园，《村镇规划选址意见书》编号为XXXXXXX；2.该房屋为生态林果观光园的生活配套设施，用途为住宅，房屋坐落位置为：济南市历城区某某某生态林果观光健身园XXX号楼；3.该房屋的结构为砖混结构，房屋建筑面积为195.00平方米。第二条，甲方保证该房屋是符合历城区及西营镇的有关规定及政策法规，甲方有权将该房屋进行交易。第三条，乙方愿意在本合同第一条款及第二条款成立的前提下，就向甲方购买上述房屋的完全产权之事签订本协议，并认可仅在此种情况下签订才具有法律效力。第四条，双方同意本房屋总售价合计为人民币450000.00元（大写肆拾伍万元整）。2017年6月8日，西营镇人民政府发布西营镇强公字（2017）第（265）号拆除公告，2017年6月21日，涉案房屋被拆除。2010年5月30日，曹某通过银行转账给张某艳450000元。张某艳系赵某来妻子，赵某来系某某处的工作人员。2017年6月27日，曹某与孙某协议离婚，其中约定：夫妻双方婚后购有位于济南市历城区西营镇南营村，某某某某小区X排X栋房产一栋，离婚后归女方所有。另查明，济南市国土资源局做出的济国土罚字（2006）第233号《土地行政处罚决定书》，该决定书被处罚单位为济南千佛山某某某食品市场，认定济南市历下区千佛山办事处、济南市历下区国际税收研究会未经批准，于2003年8月与济南市历城区西营镇某某某村委会签订《开发建设某某某生态林果观光健身园合同书》，擅自占用该村未利用地7520平方米建会所和住宅楼，于2005年10月动工修建，现正在建设中，建筑面积约3000平方米，期间济南市历下区某某某某研究会因财力不足等原因自动放弃该项目，济南市历下区千佛山办事处、济南千佛山某某某食品市场、历城区西营镇某某某村委会三方于2006年6月28日签订补充协议，将济南市历下区国际税收研究会变更为济南千佛山某某某食品市场。同时提出如下处理意见：1.责令济南千佛山某某某食品市场15日内拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，并退还非法占用的集体土地；2.对济南千佛山某某某食品市场非法占用集体土地行为处以每平方米15元罚款计112800元。2017年6月8日济南市历城区西营镇人民政府发布拆除公告，以济南市历下区千佛山某某办事处、济南千佛山某某某食品市场在某某某村某某某建设别墅的行为违反法律规定，限公告之日起三日内自行腾空违法建筑物内物品，并自行拆除上述违法建筑物，否则将组织强制拆除。

本院认为
一审法院认为，本案的争议焦点如下：1.《房屋转让合同》效力问题？曹某称，是通过某某某的物业人员联系的赵某来，赵某来说他舅舅有一套房子要卖。涉案房屋的买卖与付款均是我方与赵某来联系的。签订合同时，赵某来直接拿合同来签字，王某海不在场；王某海称合同中卖方及落款处及收据中的“王某海”签字非其本人签字；赵某来称，该合同的签字是经房屋的原产权人王某海同意后，由赵某来单位的会计人员帮其签署办理。本院认为，赵某来认可该签字非王某海所签，合同签订由赵某来主导，推定该签字系伪造。然赵某来并非涉案房屋的所有人，故赵某来处分涉案房产的行为属于无权代理，且该无权代理行为未被王某海追认，《房屋转让合同》对王某海不发生法律效力。且涉案房屋未取得规划和建设审批手续，故2010年5月30日双方所签《房屋转让合同》违反法律强制性规定，应为无效。2.关于曹某购房款的返还问题？根据曹某提供的转账记录，450000元购房款汇入赵某来妻子张某艳的银行账户，汇款发生于夫妻关系存续期间，故450000元购房款由赵某来、张某艳收取。王某海称其通过赵某来购买的涉案房产，经办人为赵某来，总价款290000元，因一直未拿到房屋钥匙，后不想买了要求退房退款，赵某来在2010年把购房款29万退还给了我女儿。赵某来称“王某海”的签字系赵某来单位会计人员经王某海同意后代其签署，已将购房款给付给王某海。本院认为，赵某来陈述经王某海授权代卖其房产，未提交证据证实且事后未得到王某海的追认，由于《房屋转让合同》系无权代理，故该合同对王某海不发生法律效力。涉案房屋因被政府主管部门认定为违章建筑已被强制拆除，《房屋转让合同》因违反法律强制性规定，应为无效合同。合同被确认无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。房屋被拆除是因房屋被认定为违章建筑，与签订《房屋转让合同》无因果关系，故无权处分人赵某来应承担合同无效的后果，返还曹某购房款450000元。曹某将购房款45万元汇入了赵某来配偶张某艳的账户，该债务发生于赵某来与张某艳婚姻关系存续期间，应视为夫妻共同债务，故张某艳负有共同返还曹某购房款的责任。至于赵某来为何给付王某海290000元，赵某来与王某海的陈述均不一致，且双方未提交证据证实，本院认为与本案没有关联性，不是同一法律关系。3.关于房屋占有使用费及购房款利息。本案中，虽《房屋转让合同》无效，但合同已实际履行，曹某已实际入住，后涉案房屋被执法机关拆除，扣除占有使用费的剩余财产应予返还。使用期间为2010年6月（协议签订时间为2010年5月30日，房屋交付时间为2010年6月）至2017年6月20日，使用费参照合同约定的购房款金额、使用期限计算，每月使用费为867元，共计72828元。赵某来在扣除使用费后，余款377172元应当返还给曹某。关于曹某主张的利息损失，曹某在签订合同时未尽到相应审慎注意义务，房屋使用期间应返还购房款的利息损失应由其自行承担。房屋被拆除后，赵某来、张某艳没有及时返还相应购房款，应当赔偿曹某利息损失，以377172元为基数，自2017年6月21日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算。根据曹某及孙某的离婚协议，涉案房产现为曹某个人财产，曹某起诉符合起诉的条件。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，〈最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）〉第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、依法确认曹某、赵某来于2010年5月30日签订的《房屋转让合同》无效；二、赵某来、张某艳于判决生效之日起10日内返还曹某购房款377172元；三、赵某来、张某艳于判决生效之日起10日内赔偿曹某利息损失（以377172元为基数，自2017年6月21日起至购房款还清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；四、驳回曹某的其它诉讼请求。案件受理费4025元，由曹某负担651元，由赵某来负担3374元。

二审裁判结果
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。赵某来提交济南市历下区人民政府千佛山某某办事处某某某生态林果观光健身园财务收支审计报告，报告中西营项目应收房款明细表显示购房人王某海房屋总价292740元，已收款230000元，尚欠款62740元。王某海一审提交山东金凯特科技发展有限公司为其开具的购房收据共计29万元。王某海称涉案房屋系由千佛山某某办事处开发建设，赵某来为该某某办事处工作人员，王某海通过赵某来购买，经办人为赵某来，总价款为29万元，因该房屋一直未向王某海交付，因此王某海要求退房退款，后2010年赵某来退还购房款29万元。赵某来称并未为王某海办理退房手续，而是基于王某海的授权将王某海的房子卖与了曹某，而后将其中的29万元给了王某海。

本院认为，本案系赵某来、张某艳与曹某、王某海之间因房屋买卖产生的争议，系房屋买卖合同纠纷案。《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”涉案房屋未取得规划和建设审批手续，涉案2010年5月30日《房屋转让合同》因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，曹某将购房款45万元汇入了赵某来配偶张某艳的账户，该债务发生于赵某来与张某艳婚姻关系存续期间，应视为夫妻共同债务，故赵某来、张某艳负有共同返还曹某购房款的责任。故，一审判决扣除占用费后，赵某来、张某艳返还曹某购房款377172元正确，本院予以维持。

《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款规定：“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。”虽然王某海认可赵某来已经退还其29万元的房款，但是涉案2010年5月30日《房屋转让合同》卖方、落款处及收据中的“王某海”签字均非王某海本人签字，事后王某海亦未追认，赵某来亦未能证明王某海知晓赵某来系以转卖他人的方式退还房款，且涉案《房屋转让合同》为无效合同，故赵某来的签订涉案《房屋转让合同》的行为对王某海不发生法律效力，一审判决赵某来、张某艳向曹某返还购房款、赔偿利息正确。鉴于王某海认可已经实际收取赵某来退还的29万元房款，赵某来可继续代王某海到相关部门办理涉案房屋的手续，而后双方据实结算。

综上所述，赵某来、张某艳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费8050元，由上诉人赵某来、张某艳负担。

本判决为终审判决。

审判人员
审判长韩梅

审判员曹强

审判员许海涛

裁判日期
二〇一九年十二月九日

书记员
书记员王娜